在法治轨道上规范和生长住房租赁市场

　《中共中央关于进一步全面深化革新推进中国式现代化的决定》明确提出，“健全包管和改善民生制度体系”“加速建立租购并举的住房制度，加速构建房地爆发长新模式”。“租购并举”不可是多样化住房需求的体现，也是对古板住房市场模式的一次深刻厘革，需要在法治轨道上全面深化革新。国务院公布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）从市场主导与政府引导两个维度有效协同，对增进住房租赁市场高质量生长提供法治包管，有利于在法治轨道上全面深化住房制度革新，结构未来房地产市场生长。

围绕规范条约制度，净化市场秩序，�；ぷ饬薷髌又钡比ㄒ�

　　《条例》坚持问题导向和目标导向，在充分尊重交易习惯的基础上，聚焦制约住房租赁市场体系生长最突出、群众反应最迫切、社会各界最关注、市场监管最薄弱的环节，从以下四个方面进一步细化交易规则，包管有关各朴直当权益。

　　在条约缔约环节，《条例》深切回应住房租赁市场保存的宣布虚假房源信息、重要信息缺失或失真等行业乱象，通过强化出租方和经纪机构的实时、全面、真实信息披露义务，从源头上化解条约双方信息差池等的难题，增进住房租赁各方告竣真实意思体现。

　　在条约履行环节，《条例》首先划定了住房租赁标的物的底线条件。用于租赁的衡宇既要切合宁静、健康方面的强制性划定，又要严肃杜绝非居住空间单独出租用于居住使用，还因城施策确立了单间租住人数上限和人均最低居住面积，明确了住房在改善人居情况方面的意义，体现了以人民为中心的生长理念。《条例》通过明晰各方主体权利义务来规范条约履行行为。如明确出租方个人身份信息和标的物信息的披露义务、不得擅自进入租赁衡宇的义务，以及承租方宁静合理使用租赁住房、遵守物业治理规约等义务，总体上实现双方权利义务对等。　　在条约解除环节，《条例》一定水平上偏重于对承租人权益的适度倾斜�；�。一方面，划定“除住房租赁条约约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”；明令禁止经纪机构“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，为出租方依法行使解除权划定界限，严厉攻击“接纳暴力、威胁或者其他不法方法迫使承租人解除住房租赁条约或者腾退租赁住房”等违法犯法行为。　　在条约救济环节，《条例》重申了协商、调解、仲裁、诉讼等多元纠纷解决机制，提倡诚信友善的租赁文化，构建和谐稳定的租赁关系。

围绕培育新型主体，稳定租赁关系，生长健康有序的住房租赁市场

　　“租购并举”需要转变“有土斯有财”“重购轻租”的古板看法，当务之急是要破解“租房不踏实”的普遍社会意理障碍。《条例》对条约制度和交易规则的规范自己就蕴含了稳定预期、增进出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系的制度内涵。《条例》明确了“住房租赁条约连续履行抵达划按期限的，出租人凭据有关划定享受相应的政策支持，承租人凭据有关划定享受相应的基本公共效劳”，有助于稳定住房租赁关系。《条例》划定“国家完善政策步伐，培育市场化、专业化的住房租赁企业”，通过发挥规模以上企业的优势，既可以显著扩大高品质租赁住房供应，又可以以更低的本钱、更多的资源、更好的效劳和更广泛的市场引发住房租赁市场的恒久效益。

　　住房租赁企业在充分享受制度红利的同时，需要压实企业主体责任，通过规范自身行为，做好稳定恒久租赁关系的“压舱石”。《条例》设置“住房租赁企业”专章，明确住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和治理能力；划定从事转租经营的住房租赁企业通过资金监管账户治理住房租赁资金收付业务的监管制度；明确住房租赁企业公示其开业信息、效劳规范和标准的基础要求；以及建立住房租赁档案并如实纪录相关信息，健全住房租赁信息检验等内部治理制度。

　　规�；枰幕疑卮�。《条例》明确“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模抵达国务院住房城乡建设主管部分会同国务院市场监督治理部分等有关部分划定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的划定”，从而实现主体权责利的高度匹配。

围绕人房一体，寓效劳于治理，塑造有为政府

　　租赁住房的行政治理历来都不但仅有“管房”的事，更是“管人”的事。《条例》发挥高位阶立法的优势，协调部分协力、整合种种资源，增进配合治理。

　　《条例》完善住房租赁条约备案制度。出租方和承租方凭据划定通过住房租赁治理效劳平台等方法将住房租赁条约向租赁住房所在地房地产治理部分备案，实现出租房治理“底数清、情况明”。住房租赁企业出租住房，以及出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁条约的，由住房租赁企业或者住房租赁经纪机构治理住房租赁条约备案，住房租赁企业或者住房租赁经纪机构违反上述义务的，需要担负执法责任。

　　《条例》推进大数据综合应用。通过住房租赁治理效劳平台与民政、自然资源、教育、市场监督治理、金融治理、公安、税务、统计等部分建立信息共享机制，使社会民众基于住房租赁备案享受更多宁静、便捷、高效的公共效劳。

　　《条例》立异种种规制方法。如针对住房租金无序上涨问题，要求设区的市级以上地方人民政府建立住房租金监测机制，通过主动有效的信息披露，实现信息均衡，增进公正交易。又如，结合线上租房的时代配景，细化了网络平台经营者的“守门人”角色等，更好地推进实现多元共治。

摘自　《中国建设报》　2025.08.08　首都师范大学政法学院院长助理、副教授　崔俊杰

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