优化土地政策落实计划结构——看福建晋江的都会更新举措

　在福建省晋江市中心的青阳街道莲屿社区，新建的金悦中心创意工业园展现出商业文化新街区的风貌：以金悦洲际假日酒店、高端商务写字楼和商业娱乐中心为都会新地标的3栋高楼引人注目，主群楼围合的宽敞区域在绿树草坪等景观的营造中陪衬商务文化新区的繁华气象。2023年4月前，这里照旧充满旧厂房的老旧工业区，仅用两年多时间便实现了华美转身，成为晋江市运用土地政策落实片区计划、提升都会品质的“佳作”。

　　凭据“退二进三”的主体思路，晋江市将市中心的这片老旧工业区计划为新商业文化区，晋江市自然资源局随即把这宗工业用地的用途变换为不可支解出让的商服用地，其主要计划经济技术指标调解为：1.1<容积率<3.3，10%<建筑密度<40%,绿地率≥25%。土地的原业主成昌鞋业有限公司将旧厂区迁出中心城区，并于2023年4月重新竞得了这块变换用途后的土地使用权，开启创意工业园建设工程。

　　通过改变土地用途更新工业结构、改观都会面貌和人居情况，提升都会品质，是晋江市以土地政策优化促空间计划实施，从而推进都会更新的重要举措之一。近年来，通过一系列土地政策立异优化步伐，晋江市统筹结构都会更新、大力提升都会品质和生长质量的计划蓝图，正在实践中渐渐铺展、成为现实。

　　推动土地置换，整体计划结构

　　福建首例运用土地政策优化探索解决国有土地与集体土地权属置换调解，增进计划落地的乐成实践，是位于晋江市磁灶镇的凤山工业园项目。现已成为晋江市标准化园区的凤山工业园，一年前照旧石材与陶瓷工业生长区，为落实城镇工业转型、实现绿色高质量生长的计划目标，石材等技术落后、产能低下的工业全部退出，区域内的旧厂房全部拆除。然而，整治连片后的土地，由于历史遗留问题，依然分9个地块划分持有建设用地使用权证，其中2块国有建设用地呈狭长形穿插于其他7块集体建设用地之间，致使土地虽已连片却难以并宗开发。

　　2024年9月，晋江局出台《连片低效工业用地革新项目建设用地置换实施步伐》，以“双方自愿、凭证置换、面积相近或价值相当”为原则，将凤山石材区域内的这2块国有建设用地与周边1块集体土地进行等面积置换，置换后区域内的137亩土地成为一个权属统一的集体建设用地整体，随即打包入市，由福建省凤兴工业集团竞得，计划投资8.6亿元，建设19栋标准厂房及研发楼等相关配套建筑物，总建筑面积约34万平方米，形成磁灶五金机电城、电商园等项目延伸工业链为焦点的智能化工业园区。

　　统一土地用途，助力计划实施

　　同样由石材行业退出后的旧厂房更新升级革新而建的晋江市恒欣云谷新质料智造工业园，也是用地政策灵活运用包管工业计划落地的结果。该工业园土地原本由一片片不规则的存量建设用地夹杂10余处小微夹角形、面积共计9.14亩的非建设用地拼接而成，形成由建设用地与非建设用地混杂一体的多权属多用途土地，形状极不规整，利用低效。

　　对此，晋江局批准将这10余处“边角地”转为建设用地，使园区土地成为一块规整的建设用地，经重新计划、统一设计，地上建筑密度从35.4%提升至40%，建筑面积至少增加2.8万平方米。规整后的土地可以结构73米以上长度的标准厂房，可兼容的生产线大幅增加，爆发直接经济效益3300万元，园区整体品质也获得大幅提升。

　　延长使用权年限，勉励土地并宗开发利用

　　勉励将差别使用年限的土地并证使用，增进工业转型和“提容增值”，也是晋江助力工业计划落地的有效手段。

　　位于晋江市经济开发区五里园的永佳智能装备工业园，本是一块面积达140亩却仅建有一栋旧厂房且恒久未投入使用的闲置地，亩均效益为零。经法院分期拍卖，地方国企永源开发建设有限公司先后于2020年12月、2021年11月、2023年1月分三期取得项目土地使用权，相应的土地使用证也有多个。由于各证土地使用权年限纷歧，土地无法连片革新。对此，晋江市出台《工业用地并宗使用年限延期操作指引》明确，对盘活利用低效用地试点项目，同一土地使用权人将相邻工业用地申请并宗开发的，使用年限较短的宗地可按相邻宗地中最长年限申请延长土地使用权年限。晋江市还出台了《关于进一步简化工业企业提容增效报建程序的通知》，对已取得正当不动产权证或土地使用权证的工业用地，简化其提高容积率等调解详规指标的报建程序。

　　得益于上述政策，并证后的永佳智能装备工业园项目用地，容积率从原来的0.38调解至3.5，土地利用强度和规模效益大幅提升。目前，聚集智能化、绿色化和高端化的新园区，已完成建设投用的一、二期项目，新增及革新建筑面积10万平方米，实现亩均税收超50万元，产值超5.8亿元；预计全部达产后亩均税收可达100万元。

　　同样受益于上述政策的另有汇诚预制菜小微工业园项目。该项目位于晋江市池店镇三大农贸市场旁，涉及3个企业主体、9本土地使用权证，挂号主体还不相同（其中5本为晋江市政府挂号，4本为泉州经济技术开发区挂号），面积共计116亩。对此，晋江局积极协调泉州市自然资源局和泉州经济技术开发区，推动项目并宗革新，将3个关联企业吸收合并成一家企业，9块用地合并成一块用地，提高了容积率，在补缴土地出让金后，土地使用年限按相邻宗地最长使用年限进行延期，解决了土地使用年限是非纷歧问题，包管了园区工业的提质增效，也推动了周边地带都会情况的改善。革新后的小微工业园区，建筑密度53.46%，容积率3.99，绿地率10.11%；计划总投资15亿元，建成后预计年纳税不少于1200万元。

　　计划引领和管控，都会更新与传承并举

　　工业园区的更新重建与提质升级，似已成为当下晋江都会更新的“重头戏”，对此，晋江局局长陈英俊用12个字回覆了记者的疑问：“以产聚人兴城，以产提质新城。”

　　以现代化新质生产力集聚生长为目标的工业园建设，在极大提升生长质量和效益的同时，有力地推动了产城融合，已成为激活晋江生长动能、提升都会品质的重要抓手。近年来，工业业态结构和工业空间包管、商业文旅、住宅和支撑配套体系、山水情况等方面的更新，是晋江专项计划的重要内容，晋江将这些内容纳入详细计划和领土空间计划“一张图”，实现对专项计划的统筹协和谐空间适配指导；结合详细计划体例，对重点片区、重点地块的开发，增强设计，引导都会更新项目实施，确保管控到位。

　　地处晋江市中心地带的梅岭中片区更新革新项目，就是聘请了专家团队进行片区整体�；な郊苹杓�，计划面积159公顷，包括凤竹纺织工业遗产和三光天历史乡村两大板块，前者保存革新建筑19栋，包括晋阳场、竹树厦、糖人街、凤竹社、青阳居、山水里和星光幕等7个空间组合，融合了都会工业影象；后者保存建筑38栋，将结合侨村�；�，建造华侨博物馆和东南亚风情街建设等，打造今世闽南华侨文化标记性社区。

　　项目随着计划走，要素随着项目走。晋江的都会更新，就是这样在计划的引领、引导和管控下，通过优化用地政策强化土地要素包管，增进了计划落地、包管了结构到位，推动了产城融合，从而提升了都会品质。尝到甜头的晋江人加速了都会更新的程序。最新数据标明，2025年，晋江市计划投资384.2亿元，实施都会更新项目397个。虽然，这个数据不包括社会资本的投入和存量低效建设用地再开发利用后爆发的巨大价值。晋江城，未来可期。（叶红玲）

XPJ

优化土地政策 落实计划结构——看福建晋江的都会更新举措

优化土地政策落实计划结构——看福建晋江的都会更新举措